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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
31省份CPI出炉：20地稳在“1时代”，有你家乡吗****** 中新经纬1月17日电 (王永乐)日前，国家统计局公布了31省份2022年12月居民消费价格指数(CPI)。中新经纬梳理发现，12月，21省份CPI同比涨幅高于上月。其中，重庆最高为涨2.7%，陕西最低涨1.0%。  图源：国家统计局网站21地CPI涨幅扩大 国家统计局数据显示，2022年全年，全国CPI比上年上涨2.0%。12月，全国CPI环比持平，同比上涨1.8%。同比涨幅较11月扩大0.2个百分点，连续两个月处于“1时代”。  中新经纬梳理发现，31省份12月CPI同比均为上涨，涨幅高于或低于全国水平的省份分别为13个和14个，11月分别为11个和15个。从涨幅来看，海南等21省份涨幅高于11月，上月仅有海南涨幅扩大；3省份与11月持平，上月持平省份仅有西藏；7省份涨幅低于11月，上月则有29省份涨幅收窄。此外，值得注意的是，“2时代”省份较上月增加5地。 具体来看，重庆、新疆、广东、上海、福建、西藏、青海、江苏、江西、湖北、海南、山西、甘肃等13省份涨幅高于全国水平，其中重庆等11省份处于“2时代”，较上月增加了广东、上海等5省份；北京、辽宁、吉林、浙江涨幅与全国水平持平；天津、黑龙江、广西、四川、云南、宁夏、河北、山东、内蒙古、湖南、安徽、贵州、河南、陕西等14省份涨幅低于全国水平。 另外，从增减幅来看，海南继续居首，增加0.9个百分点，新疆降幅最大为0.6个百分点。 东北证券宏观报告指出，受疫情影响，12月CPI通胀较前月稍有回升，但回升幅度略低于市场预期。结构上，菜价与猪价对冲，食品仍是主要贡献力量，油价对CPI形成小幅拖累，核心CPI较前月略有升温。 未来CPI怎么走？ 官方：有能力继续保持物价总体稳定 2022年，国内物价保持平稳运行态势。对于2023年物价，从官方和机构预测来看，高通胀风险不大。 针对2023年物价走势，国家发改委价格司司长万劲松1月12日表示，尽管国际大宗商品价格可能高位波动，输入性通胀压力仍然存在，但我国物价保持平稳运行具有坚实基础。粮食生产连续丰收，生猪产能合理充裕，重要民生商品供应充足，基础能源保障有力，保供稳价体系进一步健全，完全有信心、有能力继续保持物价总体稳定。 国盛证券首席经济学家熊园等发文指出，2023年通胀风险可控，CPI中枢可能升至2.1%左右，节奏上前高后低，1至2月可能阶段性升至3.0%左右。 文章同时列出两大不确定性因素：一是防疫政策优化之后，需求集中释放、叠加2022年偏松货币政策的滞后影响，服务价格有阶段性脉冲式上行风险；二是地缘政治不确定性仍强，全球能源危机、粮食危机仍有较强不确定性，可能增加我国输入型通胀压力。 平安证券报告预计，2023年上半年CPI的阶段性高点在一季度，可能会达到2.5%上下。超季节性因素中，可能猪价的影响最大，但涨幅也相对可控，上半年CPI可能仍然难以突破3.0%。 东方金诚首席宏观分析师王青认为，消费修复有可能带动CPI涨幅阶段性扩大，特别是与服务消费相关的文娱旅游、酒店、机票等价格可能出现较快上涨。预计2023年CPI涨幅中枢会有所抬高，全年累计涨幅有望达到2.5%左右，其中年初运行在2.0%或略高的温和区间。 “2023年猪周期将主要运行在价格下行阶段，前期美欧货币当局大幅收紧政策会带动 2023年海外通胀较快降温，这些因素都不支持国内CPI在2023年出现大幅上涨。”王青表示。 东北证券宏观报告预计，叠加基数影响测算，2023年CPI通胀全年呈V型走势，7月迎来年内低点，三四季度将趋势上行。其中需要注意两点：一是受猪价显著拖累，1月CPI同比较2022年12月难有显著抬升，而2月受基数影响将成为上半年通胀高点；二是核心CPI将趋势向上，但是供需矛盾转换需要时间，叠加2022年M1货币供给同比连续收缩，核心CPI上行节奏相对可控。(中新经纬APP) (文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。) 中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编以其它方式使用。
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